Na czym polega kredyt deweloperski i jak go uzyskać?

Kredyt deweloperski to rozwiązanie, które pozwala na uzupełnienie środków własnych dewelopera o finansowanie zewnętrzne z banku. W ten sposób można zrealizować wielomilionowe przedsięwzięcia budowlane, takie jak osiedla domów jednorodzinnych, osiedla mieszkaniowe czy inne budynki (np. komercyjne). Wyjaśniamy, czym jest taki kredyt i jakie warunki trzeba spełnić, żeby go otrzymać.

Budowa nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych to nierzadko duży wysiłek finansowy. Odpowiednia lokalizacja, zakup gruntu, projekt, a potem jego wykonanie to ogromne wydatki. Do finansowania inwestycji wielu deweloperów potrzebuje zewnętrznego wsparcia. To często oznacza zaciągnięcie specjalnego kredytu. Niejeden bank (także bank spółdzielczy) ma przygotowany specjalny produkt dla inwestycji deweloperskich. Mowa o kredycie deweloperskim.

Czym jest kredyt deweloperski?

O kredyt deweloperski może ubiegać się podmiot gospodarczy, który realizuje inwestycje jako firma deweloperska. To zobowiązanie celowe przeznaczone na finansowanie konkretnego przedsięwzięcia. Inwestor może zatem budować z wykorzystaniem takich środków obiekty jak np. budynki mieszkalne, osiedla mieszkaniowe, domy jednorodzinne, biurowce itd. Bank wypłaca deweloperowi środki i w ten sposób może kredytować nawet największe i najkosztowniejsze projekty. Należy podkreślić, że okres kredytowania obejmuje w przypadku takiego zobowiązania zarówno etap budowy, jak i etap sprzedaży nieruchomości. Takie wsparcie na działalność deweloperską pozwala realizować nawet kilka projektów jednocześnie.

Kredyt deweloperski to alternatywa dla kredytów inwestycyjnych, które również umożliwiają finansowanie większych przedsięwzięć.

Kto może dostać kredyt deweloperski?

Z takiego wsparcia finansowego mogą skorzystać firmy, które są podmiotem gospodarczym w branży deweloperskiej. Należy spełnić oczywiście szereg wymogów, aby wniosek został zaakceptowany przez bank. Instytucja finansowa najchętniej pożycza pieniądze, gdy zostanie powołana przez wnioskodawcę spółka celowa do realizacji danego projektu. Zwykle taka firma to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Kredytodawca sam może stać się nawet współwłaścicielem takiej spółki. W ten sposób można budować budynek mieszkalny, budynek, który ma charakter usługowy, biurowce na wynajem i wiele innych. Oczywiście wnioskodawca powinien mieć doświadczenie na takim rynku, musi mieć stabilną sytuację finansową. Istotna jest także atrakcyjna lokalizacja przedsięwzięcia.

Co należy wiedzieć przed ubieganiem się o kredyt deweloperski?

Analitycy bankowi oceniają projekty inwestycyjne kompleksowo. Ważne są tak naprawdę różne aspekty planowanego przedsięwzięcia, a nie tylko koszty realizacji inwestycji. Istotna jest na przykład ocena przepływów pieniężnych. Co to oznacza? Przede wszystkim to, że różne etapy inwestycji będą miały odpowiednie zabezpieczenie finansowe i nie zabraknie środków na realizację żadnych prac. Bardzo ważne jest także doświadczenie poszczególnych osób zatrudnionych przy inwestycji i ich wiedza. Im większe doświadczenie, tym mniejsze ryzyko dla banku.

Jakie warunki musi spełnić klient?

Zanim bank podejmie decyzję o przyznaniu kredytu, sprawdzi dokładnie sytuację firmy deweloperskiej. Instytucja finansowa musi się upewnić, że ma do czynienia z przedsiębiorcą o stabilnej sytuacji finansowej, wiarygodnym i znającym się na realizacji takich prac budowlanych, jakie zamierza zrealizować. Obok doświadczenia ważna jest rentowność inwestycji budowlanej, a więc to, jaka jest prognozowana sprzedaż lokali lub ich wynajem (użytkowych i lokali mieszkalnych). Istotna jest oczywiście historia kredytowa wnioskodawcy w Biurze Informacji Kredytowej oraz jego ocena scoringowa.

Do otrzymania kredytu deweloperskiego jest także wymagany wkład własny. Jeszcze kilka lat temu wystarczyło posiadać grunt, na którym miała stanąć nieruchomość, natomiast obecnie kredytobiorca musi dysponować środkami w wysokości co najmniej 25% przewidywanej wartości budowy. Warto podkreślić, że taki wkład nie musi być wcale w postaci środków pieniężnych. To może być działka lub koszty związane z przygotowaniem inwestycji. Możliwości jest zatem dużo.

Kolejną istotną kwestią jest przedsprzedaż. Jeszcze przed zgłoszeniem się do banku należy sprzedać co najmniej 25% mieszkań lub powierzchni użytkowych. Jeśli to budynek pod wynajem (np. biurowiec), powinien zostać osiągnięty taki sam poziom najemców. Dopiero po spełnieniu tych wszystkich warunków banki nie powinny mieć oporu, żeby udzielać kredytów inwestorom z rynku deweloperskiego.

Jakie dokumenty przygotować, aby dostać kredyt?

Aby otrzymać kredyt celowy na konkretny projekt, deweloper musi dobrze się przygotować. Do wniosku o kredyt musi dołączyć odpowiednie dokumenty, które przedstawią jego sytuację finansową, a także dostarczą wyczerpujących informacji o samym przedsięwzięciu. Potrzebne będą zatem dokumenty księgowe, które pokażą sytuację finansową firmy, dokumenty rejestrowe, potwierdzenie braku zadłużenia podatkowego i w ZUS-ie, pozwolenie na budowę i projekt. Do tego trzeba dostarczyć do banku biznesplan. Zatrzymajmy się nad tą kwestią na chwilę.

Kredyt dla dewelopera a biznesplan – o czym należy pamiętać?

Biznesplan jest jednym z najważniejszych dokumentów, jakie składa się w banku, aby zdobyć finansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego. To dokument, w którym pojawiają się informacje związane z budową. W takim planie powinny znaleźć się takie kwestie jak:

• harmonogram prac;
• bilans;
• rachunek zysków i strat związany z prognozowanymi kosztami sprzedaży mieszkań i lokali użytkowych;
• wskaźnik rentowności;
• sposób pozyskiwania klientów itp.

Kredyt a rachunek powierniczy

Aby zakup mieszkania był bezpieczniejszy dla konsumentów i nabywców komercyjnych, ustawa deweloperska wymaga, żeby deweloper miał w banku specjalny rachunek, na którym będą przekazywane pieniądze klientów, którzy zakupili mieszkania lub inne budynki będące jeszcze w trakcie realizacji. To może być otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy. W pierwszym przypadku środki są uruchamiane po zakończeniu każdego etapu budowy. Natomiast przy zamkniętym rachunku powierniczym pieniądze są wypłacane już po zakończeniu inwestycji i podpisaniu umowy deweloperskiej. Dodatkowy kredyt, który może zaciągnąć w banku przedsiębiorca budujący różnego rodzaju budynki, może pozwolić na większą elastyczność w wydatkach w czasie realizacji projektu i pozwala uniezależnić się od pieniędzy klientów.

Ile kosztuje kredyt dla dewelopera?

Na rynku można znaleźć wiele ofert skierowanych do przedsiębiorców działających na rynku związanym z realizacją budynków mieszkalnych, komercyjnych i przemysłowych. Te oferty różnią się często kosztami. Wynikają one z różnych czynników. Każda instytucja ma własną politykę kredytową. Do tego takie zobowiązania mają różne oprocentowanie, na które składa się marża oraz wskaźnik WIBOR (ten z kolei zależy od stóp procentowych NBP). Na koszt pożyczenia pieniędzy wpłynie również prowizja oraz wszelkie ubezpieczenia. Przed wybraniem konkretnej oferty trzeba zatem przeanalizować wszystkie te parametry. Warto pamiętać, że z wieloma instytucjami można negocjować marżę lub prowizję.

➡ Chcesz dowiedzieć się więcej na temat kosztów kredytu dla firm? Przejdź do naszego artykułu, w którym pokazujemy, ile kosztuje kredyt dla firm.

Wstępnie można też sprawdzić, ile będzie kosztowało pożyczenie pieniędzy, korzystając ze specjalnych aplikacji w Internecie. Wystarczy wpisać hasło „kredyt deweloperski kalkulator”.

Kredyt u dewelopera a kredyt deweloperski – czym się różnią?

Wiele osób myli kredyt u dewelopera z kredytem deweloperskim. Tymczasem to zupełnie inne rozwiązania finansowe i kierowane do innych klientów. Kredyt u dewelopera to po prostu kredyt hipoteczny. Wbrew jednak temu, co mogłaby sugerować nazwa, nabywca mieszkania nie pożycza pieniędzy od dewelopera. To bank udzieli kredytu. Chodzi jednak o bank, z którym współpracuje dany deweloper. Dostarczy on m.in. dokumentację dotyczącą inwestycji. Natomiast kredyt deweloperski to kredyt budowlany dla firmy na prace związane z budową i na sfinansowanie kosztów inwestycji.

Kredyt deweloperski ING czy w innym banku?

Wiele banków ma w swojej ofercie kredyt, z którego korzystają deweloperzy. Często finansuje przedsięwzięcia związane z budownictwem ING lub PKO BP, ale także inne banki komercyjne oraz spółdzielcze. Gdzie zatem znaleźć korzystny kredyt deweloperski? Trzeba poznać oferty różnych instytucji finansowych, ponieważ są różne warunki kredytu deweloperskiego.

➡ W Rankingu Kredytów dla Firm możesz sprawdzić, które banki udzielają kredytów deweloperskich.

Na taki produkt wpływają nie tylko aktualne stopy procentowe, ale i inne czynniki (np. polityka banku, wartość inwestycji). Nieco gorzej jest w przypadku początkujących deweloperów, nie wszystkie banki będą chciały z nimi współpracować. Warto wtedy poszukać mniejszej instytucji finansowej lub banku spółdzielczego. Im lepiej będzie przygotowana dokumentacja i biznesplan, tym większa szansa, że deweloper dostanie finansowanie inwestycji.

Kredyt deweloperski to rozwiązanie dla przedsiębiorców, którzy planują duże inwestycje na rynku nieruchomości. Dzięki środkom uzyskanym z banku deweloper może zyskać stabilne źródło finansowania i zwiększyć inwestycję, co w rezultacie może uczynić ją atrakcyjniejszą.

Jeśli chcesz sfinansować nieruchomość dla swojej firmy, przeczytaj również o kredycie hipotecznym dla firm.

Anna Majewska

Przedsiębiorczyni zafascynowana światem finansów i bankowości. W wolnych chwilach uwielbia czytać powieści kryminalne oraz spędzać czas na świeżym powietrzu (najchętniej w górach!).